Статьи о недвиджимости, аренде офиса в москве и прочих тонкостях аренды недвижимости
С развитием рынка недвижимости все больше стало укореняться понятие арендный бизнес. Многие жители столицы становятся собственниками жилых помещений в результате купли-продажи квартиры, получения ее в наследство или оформления ипотеки. Квартиры становятся источниками получения второстепенного дохода, а у некоторых собственников источником основного дохода на который они живут. Все больше пожилых людей стало сдавать свои квартиры и переезжать в другие города, а иногда и страны, сталкиваются с задачей сдать собственную квартиру в аренду. Ранее данный вопрос оставался без особого внимания правительства, теперь налоговые органы взялись за сбор налогов с собственников жилых помещений.
Давайте разберем чем это грозит собственникам жилья? Рассуждать оправданно ли платить налоги на недвижимость, подоходный налог (официально называется налог на доходы физических лиц (НДФЛ), оплачивать услуги ЖКХ, вкладывать деньги в плановый ремонт собственной квартиры, а куда пойдут эти деньги мы не будем знать, для этого существуют многочисленные статьи и дебаты на эту тему. Коснемся в этой статье вопроса уплаты подоходного налога от дохода полученного при сдаче квартиры в аренду.
Существуют два основных варианта уплаты налогов для физических лиц.
Это подоходный налог (налог на доходы физических лиц (НДФЛ) для физических лиц или налог на доход у индивидуальных предпринимателях. Рассмотрим эти варианты более подробно.
Размер подоходного налога для физических лиц составляет 13 процентов от дохода полученного физическим лицом. Собственникам квартир важно помнить, что помимо подоходного налога им необходимо оплачивать коммунальные услуги и налог на недвижимость (который теперь значительно вырастет, т.к. стоимость недвижимости будут оценивать не по кадастровой, а по рыночной стоимости), а также производить текущий ремонт в квартире. То есть фактически вы оплачиваете гораздо больше чем 13 процентов подоходного налога. Оплачивать подоходный налог необходимо раз в год до 1 апреля текущего года (т.е. если вы сдавали квартиру в аренду с июня 2012 года по настоящее время, то в декларации о доходах физических лиц вы должны указать сумму денежных средств, полученных с июля 2012 по конец декабря 2012 включительно). Сумму полученного дохода вы указываете самостоятельно на основании договора аренды.
Многие собственники получили от налоговой инспекции письма с требованием оплатить налоги за сдачу квартиры в аренду. Данная рассылка носит профилактический характер, так как доказать факт сдачи квартиры в аренду достаточно проблематично. Для этого необходимо зафиксировать факт передачи денег от арендаторак собственнику квартиры, а нахождение в вашей собственности третьих лиц (жильцов) не запрещено законом.
В настоящее время все больше людей проживающих в Москве или Московской области арендуют квартиру для себя, чтобы находится ближе к работе, жить отдельно от родственников или улучшить свои жилищные условия.
Также необходимо помнить, что участковый без постановления суда не может проникнуть в вашу собственность, а находящиеся в квартире жильцы могут на основании рукописного письма, в котором собственник, позволяет перечисленным в письме лицам находиться в квартире. Проблемы могут возникнуть, только если ваши арендаторы из средней Азии или северного Кавказа и не имеют временной регистрации.
Какую сумму вы можете прописать в договоре аренды квартиры? Любую!!!
Договор аренды это соглашение между физическими лицами и оно не регламентировано внутренними документами налоговой инспекции. Т.е. размер арендной платы может быть указан любой. Если в налоговой инспекции вам будет указано, что размер среднерыночной стоимости аренды в вашем районе значительно выше, указанной в вашем договоре, вы можете запросить, на какой правовой документ они ссылаются. Также необходимо помнить, что внутренние рекомендации для сотрудников налоговой инспекции к собственникам жилья не имеют никакого отношения.
Собственник квартиры может оформить свидетельство о регистрации индивидуального предпринимателя и сможет платить 6 процентов от полученного дохода или 15 процентов от дохода минус расходы. Оплата 15 процентов от дохода за минусом расходов будет интересна только тем собственникам, которые получают доход от аренды, а в расходную часть смогут списать затраты на ремонт. Важно помнить, что при оплате 15 процентов надо обосновать статью расходов. Для этого нужно много часов простоять в налоговой, или нанять бухгалтера, которому придется платить.
При оплате 6 процентного налога на доход на первый взгляд наиболее финансово выгодно, так как налог вдвое ниже налога на доход физических лиц который составляет 13 процентов, но для его оплаты вы должны быть зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя. Важно учитывать, что индивидуальный предприниматель отвечает своим имуществом, пред кредиторами. Тек же стоит проконсультироваться с юристом по месту основной работы, можете ли вы быть зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя (особо надо быть внимательным сотрудникам государственных учреждений). Для регистрации индивидуального предпринимателя можно обратиться в многочисленные юридические фирмы. За работу с вас возьмут в среднем от 5 000 рублей до 10 000 рублей. Зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя возможно самостоятельно, для этого необходимо иметь свободное время, не так много как вам расскажут в юридической фирме. Примерно половина рабочего дня подачи заявления и час времени для получения документов (более подробная процедура получения документов будет описана в следующей статье). После регистрации индивидуального предпринимателя необходимо будет оплачивать налоги, сдавать отчетность. Эту процедуру, возможно, выполнить самостоятельно (индивидуальный предприниматель теперь сдает отчетность раз в год) или обратиться в фирму по ведению бухгалтерского учета. Данная услуга будет стоить от 6 000 рублей до 10 000 рублей в год. Оплата в пенсионный фонд в год составит около 36 000 рублей. Эта сумма может быть зачтена в качестве уплаченных налогов.
Например: Собственник сдает в аренду однокомнатную квартиру в Москве за 30 000 рублей в месяц. То есть годовой доход равен 30 000 рублей х 12 месяцев = 360 000 рублей в год. Оплата 6 процентов налога в год составит 360 000 рублей х 6% = 21 600 рублей.
Но так как вам необходимо оплачивать отчисления в Пенсионный фонд в размере 36 000 рублей в год, то собственнику необходимо доплатить 14 400 рублей. Фактически собственник оплачивает только 36 000 рублей в год в Пенсионный фонд. Например: собственник сдает в аренду трехкомнатную квартиру в Москве за 60 000 рублей в месяц. То есть годовой доход равен 60 000 рублей х 12 месяцев = 720 000 рублей в год. Оплата 6 процентов налога составит 720 000 рублей х 6% = 43 200 рублей в год.
Собственнику нужно будет оплатить 36 000 рублей в год в Пенсионный фонд, а оставшуюся сумму в размере 7 200 рублей нужно будет оплатить в Федеральное казначейство в качестве оплаты дохода индивидуального предпринимателя. Важно запомнить если собственник жилья не получает доход в течение года, то ему все равно необходимо оплатить 36 000 рублей в год в пенсионный фонд. Если собственник решит закрыть индивидуально предпринимателя, налоговая назначит проверку в связи с закрытием индивидуально предпринимателя. Также собственнику необходимо будет отчитаться перед всеми фондами и налоговой инспекцией.
Подводя итог вышеизложенному, если у собственника арендный бизнес имеет нестабильный характер (возможна продажа квартиры или рождение детей) и у вас нет свободного времени, то удобнее оплачивать 13 процентный подоходный налог. Если сдача жилья в аренду это ваш основной доход или у вас есть свободное время, выгоднее будет самостоятельно оформить индивидуального предпринимателя и сдавать все отчеты тоже самостоятельно.
