Трудности перевода жилого помещения (квартиры) в нежилое помещение

По статистике квартиры на первых этажах сдаются на 20-25% дешевле, чем аналогичные, но расположенные выше. Причин тому много: постоянно занавешенные окна от любопытных глаз, отсутствие балкона, недостаточное количество света и, как следствие, лампа, включенная даже днем. Однако, если перевести данную квартиру из жилого фонда в нежилой, например, в офис, то ее стоимость резко возрастет. С юридической точки зрения данная процедура может быть связана с определенными трудностями, которые можно предусмотреть заранее.

По данным агентства недвижимости "Pegas Realty" в Москве средняя стоимость аренды офиса (нежилого помещения площадью 30 кв.м. ) составляет порядка 18 000 руб./кв.м/год или 45 000 руб. в месяц, в то время как аренда квартир, схожей площади — обойдется в среднем 35 000 руб. в месяц или 14 000 руб./кв.м/год, а на первых этажах – снижается до 25 000 руб. в месяц или 10 000 руб./кв.м/год. Таким образом, рентабельность возрастает в 1,8 раза.

В случает перевода жилой квартиры в помещение свободного назначения (ПСН) или торговое, размер арендной ставки возрастает до 45 000 руб./кв.м./год, а рентабельность увеличивается в 4,5 раза.

Изменение юридического статуса жилого помещения оговорено в статье 22 Жилого кодекса РФ. В первую очередь, квартира должна быть приватизирована и соответствовать ряду требований:

- Располагаться строго на первом этаже или выше первого этажа, но исключено использование подвальных помещений;
- Вход в помещение должен быть отдельным, а доступ через лестничную клетку закрыт;
- Помещение не может быть обременено правами третьих лиц;   
- Кроме того, дом не должен быть признан аварийным и не стоять в очереди под снос. 

Ограничения по изменению юридического статуса вызваны Постановлением № 170 от 27.09.2003 г.  «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилого фонда», где в пункте  4.2.4.9 прописано: «не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы». А значит, будет невозможно сделать отдельный вход.

Если помещение соответствует требованиям, то владелец может приступать к многоступенчатой процедуре переоформления. «Трудности перевода» лучше доверить юристу, который проконсультирует по всем техническим требования и параметрам помещения (Градостроительный кодекс РФ), объяснит, как утвердить проект перепланировки, включая обустройство отдельного входа. 

Переоформление помещения из жилого в нежилое осуществляется органом местного самоуправления. В столице – это Департамент жилищной политики и жилищного  фонда  г. Москвы, в Санкт-Петербурге – Жилищный комитет, в других регионах - Администрации городских и сельских поселений.

Для  изменения юридического статуса собственник помещения должен собрать перечень документов, определенных п. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ:

• Заявление о  переводе помещения;
• Правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
• План переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является  жилым,  технический паспорт
  такого помещения);
• Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
• Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

По закону решение о переводе жилого помещения в нежилое должно быть принято в течение 45 дней. С учетом проведения переустройства, перепланировки и иных работ в среднем весь процесс может занять порядка полугода.

Завершение работ по перепланировке должно быть подтверждено актом приемочной комиссии. На помещение оформляется кадастровый паспорт, вносятся изменения в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сроки оформления кадастрового паспорта - 15 дней. Новое свидетельство о праве собственности должно быть получено в Росреестре.

Если все шаги по перерегистрации понятны, то давайте представим, из чего складываются основные расходы:

• Оплата услуг по подготовке проекта переустройства и перепланировки;
• Оплата услуг нотариуса по оформлению доверенности, если собственник не будет лично подавать документы и ходить по инстанциям;
• Расходы на услуги юриста-консультанта;
• Госпошлины: оплаты услуг БТИ при подготовке технического паспорта и справки о разнице стоимостей жилых помещений
  при переводе в нежилой фонд, а также госпошлина за регистрацию права собственности на нежилое помещение.

Перед началом эксплуатации нужно будет собрать документы от надзорных органов, в том числе  государственной противопожарной службы, санитарно-эпидемиологической службы и др.

По статистике пул арендаторов первых этажей распределяется следующим образом: магазины – 35%, парикмахерские и салоны красоты – 24%, кафе/рестораны – 21%, прочее (аптеки, химчистки, фотоуслуги, ремонт обуви) – 20%. 

Для собственника важно сдать помещение в аренду как можно раньше, чтобы помещение не простаивало и как можно раньше приступить к окупаемости. Данный вопрос можно решать самостоятельно, но в этом случае вы затрачиваете собственное время и силы, которые необходимы для приведения помещения в рабочее состояние, или предоставить поиск арендатора агентству недвижимости, которое подберет наиболее выгодного арендатора и избавит от общение с неадекватными клиентами.

Автор статьи Людмила ИЖИПИ