Статьи о недвиджимости, аренде офиса в москве и прочих тонкостях аренды недвижимости
Многие арендаторы уверены, что единственный способ застраховаться от досрочного расторжения договора аренды недвижимости это заключить долгосрочный договор аренды. Насколько данное убеждение оправданно?
При заключении краткосрочного договора аренды за собственником и арендатором остается право досрочно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке при этом необходимо уведомить другую сторону о расторжении договора аренды за несколько месяцев (обычно это срок составляет от одного до трех месяцев) в лучшем случае собственник будет обязан оплатить штрафные санкции за досрочное расторжении договора в размере месячного арендного платежа.
Если собственник намерен продать недвижимость он перезаключит со всеми арендаторами договора аренды сроком на 2-3 месяца и будет их продлевать на тоже время пока не будет найден покупатель на объект недвижимости. Перед совершением сделки по купле-продаже недвижимости все договора между собственником и арендаторами будут исполнены в связи с окончание срока договора аренды. Небольшим утешением для арендатора является тот факт, что объекты коммерческой недвижимости могут продаваться несколько лет подряд, так что найти новый офис у арендатора будет время.
Некоторые собственники продают коммерческую недвижимости не как объект недвижимости, а как действующий арендный бизнес, чтобы увеличить инвестиционную привлекательность объекта недвижимость и как следствие заработать значительно больше денег на продаже. При продаже недвижимости договорные отношения между новым собственником и прежними арендаторами останутся неизменными до окончания срока договора аренды. Часто при продаже коммерческой недвижимости используется схема по покупке юридического лица, с последующими изменениями в уставных документах. Арендатора может вообще не узнать о том, что сменился собственник недвижимости.
Заключая долгосрочные договора аренды многие компании рассчитывают свою стратегию развития бизнеса на несколько лет вперед и одна из основных статей расходов являются расходы на аренду офиса. Для этого арендатору важно чтобы все расходы по аренде остались неизменными на протяжении всего срока договора аренды. При заключении долгосрочного договора аренды арендатору важно прописать существенный штрафные санкции при досрочном расторжении договора аренды по инициативе собственника. В случае смены собственника недвижимости при заключенном долгосрочном договоре аренды, договорные отношения могут остаться неизменными на весь срок договора.
Если новый собственник недвижимости намерен досрочно расторгнуть долгосрочный договор аренды ему необходимо будет за несколько месяцев предупредить арендатора о расторжении договора и выплатить арендатору неустойку за досрочное расторжении договора аренды. В случае если новый собственник покупает объект недвижимости который он намеревается реконструировать, чтобы в последствии сдавать недвижимость дороже или использовать для размещения собственной компании. Следовательно новому собственнику будет выгоднее оплатить штраф за досрочное расторжение договора и расторгнуть договор аренды.
Из вышеперечисленного следует, что никакие договорные отношения не смогут гарантировать соблюдения сроков договора аренды. Если арендатору нужно чтобы он был уверен, что сможет находиться весь срок договора в арендуемом помещении, то нужно арендовать недвижимость по рыночной арендной ставке, если арендная ставка значительно ниже рыночной, то в случае смены собственника, новому владельцу будет выгодно расторгнуть договор аренды с уплатой штрафных санкций и сдать новым арендаторам недвижимость по рыночной стоимости.
Если компания арендует недвижимость которая находится в престижном районе Москвы, но находится в неудовлетворительном состоянии, то в случае продажи недвижимости новому собственнику ему будет финансово выгодно расторгнуть договор аренды, провести капитальный ремонт недвижимости и сдать помещение по соответствующей рынку арендной ставке.
Если арендатор хочет быть уверен в соблюдении сроков договора аренды, то ему необходимо арендовать ликвидный объект недвижимости по рыночной стоимости, чтобы собственнику недвижимости финансово невыгодно было продавать недвижимость до окончании срок аренды, а в случае продажи, чтобы новому собственнику невыгодно было расторгнуть прибыльный договор аренды.
