Статьи о недвиджимости, аренде офиса в москве и прочих тонкостях аренды недвижимости
Многие предприниматели сталкиваются со следующей проблемой, что при аренде помещения собственник озвучивает одну арендную ставку, но спустя некоторое время собственник может поднять размер арендной ставки в одностороннем порядке и арендатору приходится платить больше за аренду или съезжать с арендованной площади. Как обезопасить свой бизнес в данной ситуации?
При аренде площадей в Москве многие арендаторы стремятся найти наиболее выгодное предложение по аренде помещения. Арендаторы обращают внимание на предложения, которые предлагаются по ставке существенно ниже рыночной. Данные варианты содержат определенные минусы, которые в последствии будут негативным образом влиять на бизнес, или собственник хочет быстро сдать помещение. Спустя некоторое время собственник понимает, что за данное помещение можно получать больший доход и пойдет на увеличение арендной ставки.
Какие действия может предпринять арендатор?
Прежде всего надо понимать, что все договоренности которые были озвучены при личной встреча не имеют юридической силы и могут трактоваться сторонами в свою пользу. После проведения переговоров по коммерческим условиям аренды помещения необходимо все договоренности отразить в договоре аренды, которые будут подписаны сторонами.
От повышения арендной ставки в одностороннем порядке арендатора может обезопасить юридически грамотно составленный договор аренды, но не всегда исполнения договора возможно добиться в России. Даже несмотря на то, что суды встают на сторону арендатора, а не собственника, фактически арендатор не может компенсировать все свои расходы.
На какие ухищрения может пойти собственник, чтобы расторгнуть невыгодный договор аренды?
Собственник помещения может перекрыть тепло в зимний период, воду в летний, организовать проблемы со связью или обесточить здание. Для арендатора будет озвучено, что случилась авария и принимаются усилия по ее устранению, но решение проблемы будут затягиваться. В данной ситуации арендатор теряет намного больше чем собственник, так как его бизнес становиться полностью парализованный и он не получает прибыль, но продолжает платить арендную плату.
Обычно данные проблемы возникают у арендаторов, когда арендуемая площадь в Москве, требует существенных вложений, а арендная ставка в полтора или два раза ниже рыночной. Арендатор вкладывает крупную денежную сумму в ремонт помещения, но так как в Москве большинство ремонтных работ производится собственными силами или с использованием дешевой рабочей силы, в последствии доказать в суде какая сумма действительно была потрачена на ремонт и взыскать ее с собственника не представляется возможным. Также при проведение эксклюзивного ремонта арендаторам зачастую не удается получить полностью потраченные деньги обратно, так как сумма отделочных работ может быть рассчитана собственником как средне рыночна.
Как арендатор может застраховать собственные вложения в помещение от посягательств непорядочных собственников?
Ремонтные работы выполнять не своими силами, а заключить договор подряда со строительной компанией, которая предоставит смету на проведение ремонтных работ. Перед выполнением ремонтных работ в арендуемом помещении арендатору необходимо согласовать смету с собственником, чтобы при расторжении договора аренды по инициативе собственника, он оплатил продленные роботы в полном объеме. Также необходимо в договоре аренды прописать штрафные санкции в случае досрочного растяжения договора аренды в одностороннем порядке, только надо понимать, что арендатор также оплачивает штрафные санкции при досрочном расторжении договора аренды, обычно в том же размере, что и собственник. Если бизнес «не пошел» выйти из договора аренды будет непросто для арендатора без штрафных санкций.
Если собственник несмотря на все предпринятые меры арендатором продолжает предпринимать действия для расторжения договора аренды, а именно мешать бизнес процессу, то на долгосрочной перспективе он имеет преимущественно перед арендатором, так как арендатору необходимо оплачивать арендные платежи и терпеть расходы от действий собственника, направленные на расторжение договора.
Как арендатор может решить данную ситуацию?
Никак! Арендатор только может предвидеть данную проблему. Перед подписанием договора аренды необходимо лично встречаться с собственником помещения, чтобы сделать собственные выводы о возможном долгосрочном сотрудничестве и если собственник не понравился по каким либо субъективными причинам не заключать с ним договор аренды, если даже арендуемое помещение идеально подходит для бизнеса.
