Как коридорный коэффициент мешает арендаторам при выборе офиса?

Как коридорный коэффициент мешает арендаторам при выборе офиса?

Выбор офисного помещения – важный этап для любого бизнеса. Однако многие арендаторы сталкиваются с неожиданными трудностями при расчете реальной площади офиса из-за такого понятия, как коридорный коэффициент. Рассмотрим подробнее, что это такое и как он влияет на выбор офиса.

Что такое коридорный коэффициент?

Определение и расчет

Коридорный коэффициент – это отношение общей площади здания к полезной (арендуемой) площади. Он показывает, какую долю в общей площади занимают места общего пользования:

1. Коридоры
2. Лестничные клетки
3. Лифтовые холлы
4. Технические помещения

Формула расчета: Коридорный коэффициент = Общая площадь / Полезная площадь

Влияние на выбор офиса

1. Увеличение реальной стоимости аренды

Высокий коридорный коэффициент означает, что арендатор платит не только за используемую площадь, но и за часть общих зон:

• Чем выше коэффициент, тем больше "скрытая" плата
• Реальная стоимость квадратного метра может значительно превышать заявленную

2. Сложности при сравнении предложений

Наличие или отсутствие коридорных коэффициентов в офисных центрах затрудняют сравнение офисов:

1. Два одинаковых офиса в разных бизнес центрах, один из которых указан с коридорным коэффициентом будут иметь одинаковую площадь в объявлении, но разную фактическую площадь по БТИ
2. Необходимость дополнительных расчетов для корректного сопоставления вариантов офисов с коридорным коэффициентов с учетом рассадки сотрудников 

3. Ограничение полезной площади

Высокий коридорный коэффициент может означать:

• Меньше пространства для рабочих мест
• Необходимость аренды большей площади для размещения того же количества сотрудников

Как минимизировать негативное влияние?

Тщательный анализ предложений

При выборе офиса необходимо:

1. Запрашивать информацию о коридорном коэффициенте
2. Рассчитывать реальную стоимость аренды с учетом коэффициента
3. Сравнивать фактическую площадь (по БТИ), без учета коридорного коэффициента

Тенденции рынка офисной недвижимости

Прозрачность информации

Современные арендодатели стремятся:

1. Не предоставлять полную информацию о коридорном коэффициенте, чтобы арендатор узнал о существовании коридорного коэффициента только в момент подписания договора аренды
2. Использовать международные стандарты измерения площадей (BOMA, RICS), которые позволяют вводить в заблуждение Российских арендаторов, так как изначально коридорный коэффициент использовался в бизнес-центрах класса А, где основными арендаторами были европейские компании и для них это были привычные условия аренды
3. Добавить коридорный коэффициент в административные здания класс В и С, используя коридорный коэффициент как инструмент скрытого увеличения арендной ставки. 

Оптимизация планировок

Девелоперы работают над:

• Снижением коридорного коэффициента в новых проектах
• Созданием более эффективных офисных пространств

Часто задаваемые вопросы

Какой коридорный коэффициент считается нормальным?

В современных бизнес-центрах класса А и В+ нормальным считается коэффициент:

• от 1,1 до 1,2 для зданий с эффективной планировкой
• до 1,3-1,4 для зданий со сложной конфигурацией или большим количеством общих зон

Можно ли арендовать офис без учета коридорного коэффициента?

Большинство адекватных собственников зданий класс В и С предлагают в аренду офисные помещения без учета коридорного коэффициента и используют российскую систему БТИ где стоимость общих зон уже учтена в арендной ставке. Однако это не означает отсутствие коридорного коэффициента, а лишь помогает арендаторам не забивать себе голову ненужными вещами т.к. для арендатора важна фактическая площадь офиса и стоимость помещении в месяц. 

В настоящее время тенденция с коридорами коэффициентам набирает популярность у арендодателей, так как позволяет увеличивать размер арендной платы, но при этом рекламировать объекты с арендной ставкой без учета коридорного коэффициент - фактор недобросовестной конкуренции.

Например как можно рекламировать один и тот же офис площадью 100 кв.м.:

• с коридорным коэффициентом, 120 кв.м. (100 кв.м. х 1,2К.К.) х 20.000 руб.кв.м.в год/12 мес. = 200.000 руб. в месяц 
• без коридорного коэффициента, 100 кв.м. х 24.000 кв.м.в год /12 мес = 200.000 руб. в месяц