Статьи о недвиджимости, аренде офиса в москве и прочих тонкостях аренды недвижимости
При заключении договора аренды офисного помещения многие арендаторы сталкиваются с неожиданными дополнительными расходами. Помимо фиксированной арендной платы, существует ряд переменных расходов, которые могут существенно повлиять на общий бюджет компании. Рассмотрим подробнее, какие дополнительные затраты могут возникнуть у арендатора офиса.
При заключении договора аренды офисных помещение у 80% собственников Москвы коммунальные платежи входят в размер арендной платы, за исключением электроэнергии.
Остальные собственники помещений перевыставляют к оплате арендатору все коммунальные платежи (отопление, электроэнергия, водоснабжение и канализация) фактически увеличивая ежемесячный арендный платеж на 15-20% от изначально заявленной стоимости.
1.1 Электроэнергия
Оплата электроэнергии в больших офисных блоках от 150 кв.м. происходит по счетчикам, установленных в арендуемых помещениях.
При аренде небольших кабинетов общий счет раскидывается на всех арендаторов с учетом размера арендуемой площади.
Потребление электроэнергии происходит за счет:
Освещения в офисе
Работы оргтехники и компьютеров
Сплит системы кондиционирования в летний период
Принудительной система вентиляции в арендуемом помещении может привести к дополнительным расходам по оплате
Отопление электрическими приборами (отсутствует центральная система отопления), редко встречающаяся явление в офисных помещениях, но иногда присутствует
В среднем платеж за электричество в офисе площадью 20 кв.м. составляет 750-1250 руб. в месяц, если будет работать принудительная система вентиляции, то сумма может вырасти на 2000 руб. в месяц.
В некоторых случаях собственники помещений могут включают электричество в платеж, что упрощает работу собственника - отсутствует выставление счетов за электроэнергию.
Расходы на воду могут включать:
Потребление воды сотрудниками
Уборка помещений
Обслуживание санузлов
Оплата отопления является одним из самых значительных переменных расходов.
В зимней период времени будет начисляться плата за отопления. Арендатору стоит обратить внимание, что оплата отопления в платежах ЖКХ разбивается на 12 месяцев, чтобы они не были столь существенной статьей расходов, при аренде офисов такое послабление не происходит, так же тарифы для юридических лиц значительно выше.
В подавляющем большинстве случаев у собственников помещений данный платеж включен в арендную ставку, а именно:
Сюда входят затраты на:
Регулярную уборку общих зон
Вывоз мусора
Уборка в офисе в 95% случаев оплачивается арендатором дополнительно, зависит от количества дней в неделю, влажная/сухая уборка, вынос мусора.
Например уборка в офис 20 кв.м. - будет составлять 1500-2500 руб. в месяц.
Расходы включают:
Оплату услуг охранной фирмы
Обслуживание систем видеонаблюдения и контроля доступа
Расходы на обслуживание общих зон и инженерных систем здания включена в арендную плату:
Лифты
Системы вентиляции и кондиционирования
Пожарная сигнализация
В некоторых случаях арендодатель может переложить налог на имущество и аренду земли пропорционально занимаемой площади на арендатора, но идти на поводу у неадекватных собственников не стоит, так как это просто манипуляция, чтобы минимизировать свои расходы.
Грандиозные идеи по перекладыванию налогов на арендаторов приходят в большинстве случаев физическим лица, которые приобрели в собственность коммерческую недвижимость и считают, это тоже самое, что сдавать бабушкину квартиру за наличные деньги и без договора.
В 98% случаев налог на имущество и аренду земли оплачивает арендодатель.
В 97% случаев арендодатели самостоятельно оформляют страховку на здания или собственные помещения, но особо одаренные собственники, захотят переложить данную статью расходов на арендаторов для этого они составляют договора аренды на 30-40 листах и вписывают пункт про страхование арендуемого помещения за счет арендаторов в надежде, что он не обратит внимание, но после подписания договора арендатору придется оформить:
Страховку от пожара
Страховку ответственности перед третьими лицами
Оплата парковочных мест для арендаторов всегда оплачивается дополнительно, обычно при аренде офиса 100 кв.м. у арендатора есть возможно арендовать 1 машиноместо (коэффициент 1:100).
Внутри садового кольца данный коэффициент 1:200 или 1:300.
Некоторые собственники предоставляют бесплатную парковку для клиентов арендаторов на время проведения переговоров, но сейчас тенденция идет к тому, что собственники стали взывать плату за парковку для клиентов в размере 100-200 руб. в час.
Средняя стоимость парковки в Москве для арендаторов офисных помещений:
- внутри садового кольца 25000-50000 руб. в месяц;
- внутри ТТК 10000-18000 руб. в месяц;
- внутри МКАД 2500-10000 руб. в месяц;
Если в бизнес-центре есть конференц-залы и комнаты переговоров их использование оплачиваться арендаторами отдельно с почасовой тарификацией, но в последнее время собственника выгоднее сдать данное помещение в аренду под офис с предоставлением юридического адреса, даже если в нем отсутствуют окна .
В бизнес-центрах услуги центрального ресепшн включены в арендную плату, но при большом желании якорный арендатор можем нанять дополнительного сотрудника на ресепшн за свой счет, чтобы он встречал клиентов. Также некоторые крупные арендаторы устанавливают стойку ресепшн на этаже где арендуют помещения, также за свой счет.
Расходы всегда оплачиваются арендатором и заключаются прямые договора на предоставление услуг:
Подключение к интернету
Обслуживание телефонных линий
Аренда серверного оборудования
Из негативных особенностей it-инфраструктуры, встречаются монополисты в здании, что позволяет задирать цены на интернет, единственным спасением остается беспроводной интернет.
Средняя стоимость проводного интернета:
Низкая скорость 1500-5000 руб. в месяц
Средняя скорость 7500-15000 руб. в месяц
Высокая скорость от 15000 руб. в месяц
Тарифы для юридических лиц отличаются от стоимости тарифов для физических лиц кардинально, это нужно учитывать при планировании расходов.
Также необходимо запланировать ежемесячные расходы на доставку воды, кофе, чая и снеков - расходы не большие, но они присутствуют.
Перед подписанием договора аренды:
Запросите у арендодателя годовой платеж по коммунальные платежам за прошлый год, который выставляла бухгалтерия бывшему арендатору
Прочтите внимательно договор аренды в разделах касающиеся коммунальных платежей и скрытых платежей (страховка офиса, ремонт после расторжения договора аренды д.р.) по тексту договора
Запросите стоимость уборки в офисе (иногда от этой услуги нельзя отказать, что прописано в договоре)
Свяжитесь с интернет провайдерами и сравните тарифы, уточните есть ли монополист
Узнайте стоимость парковки, она всегда оплачивается дополнительно
Как учитывать переменные расходы при планировании бюджета?
При планировании бюджета рекомендуется:
Заложить переменные расходы в размере 20-30% от стоимости арендной платы в месяц
Ежемесячно считать все переменные расходы и корректировать бюджет расходом на следующий месяц, а при необходимости отказываться от некоторых или заменять их на более дешевые
Учитывать сезонные колебания (например, повышение расходов на отопление зимой)
Планировать, что в январе обычно увеличиваются коммунальные платежи по стране в целом, что влечет увеличение расходов на аренду
Быть готовым, что по истечении 11 месячного договора аренды будет увеличена стоимоисть арендной плату на величену инфляции
В заключение стоит отметить, что переменные расходы могут существенно повлиять на общую стоимость аренды офиса. Тщательный анализ всех потенциальных затрат поможет арендатору избежать неприятных сюрпризов и более точно планировать свой бюджет.
При выборе офиса важно учитывать не только арендую ставку, но и все сопутствующие расходы без которых функционирование компании просто невозможно.
Например:
А. офис 20 кв.м. - аренда 40000 руб. в месяц, коммунальные платежи и уборка в офисе включены.
Переменные платежи:
- интернет беспроводной 1000 руб. в месяц (компании не нужен качественный интернет)
- вода и чай в офисе 1000 руб. в месяц
Итого 42000 руб. в месяц
Б. офис 20 кв.м. - аренда 40000 руб. в месяц, коммунальные платежи включены, за исключением электроэнергии.Переменные платежи:
- интернет оптоволокно 5000 (2500-7500) руб. в месяц
- вода и чай в офисе 1000 руб. в месяц
- электроэнергия 1000 руб. в месяц
- уборка 3000 руб. в месяц
Итого 50000 руб. в месяц
При стоимости аренды в 40000 руб. в месяц переменные платежи в размере 10000 руб. в месяц увеличили платежи на 25% и составили арендный платеж 50000 руб. в месяц, что является большими тратами для малого бизнеса.
При увеличении площади офиса, размер переменных затрат также увеличивается, за исключением затрат на интерент, так как стоимость интернета не связана с площадь арендуемого офиса.
